Vices cachés : référé-expertise et sauvegarde du délai de deux ans

Face à un vice caché, l’acquéreur pense d’abord à l’expertise. Mais une expertise ne vaut que si elle est demandée à temps et si l’on sait ce qu’elle fait au délai de deux ans : elle peut l’interrompre, le suspendre, mais pas le faire oublier.

Un délai de deux ans, désormais qualifié de prescription

L’article 1648 du Code civil impose à l’acquéreur d’intenter l’action résultant des vices rédhibitoires dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Pendant des années, la Cour de cassation a hésité sur la nature de ce délai, le qualifiant tantôt de forclusion, tantôt de prescription. La chambre mixte a mis fin à cette incertitude par un arrêt du 21 juillet 2023 : le délai biennal de l’article 1648, alinéa 1er, est un délai de prescription, susceptible d’interruption et de suspension (Cass., ch. mixte, 21 juill. 2023, n° 21-15.809). Elle a relevé que l’acheteur doit pouvoir agir contre le vendeur dans un délai qui peut être interrompu et suspendu.

La précision compte : les décisions antérieures qui jugeaient ce délai insusceptible de suspension ne correspondent plus à l’état du droit. En revanche, le second alinéa de l’article 1648, propre à la vente d’immeuble à construire, reste expressément un délai de forclusion, ce qui ne concerne pas l’acquéreur d’un bien ancien.

Le référé-expertise : interruption, puis suspension

Avant tout procès, l’acquéreur peut demander au juge, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, une mesure d’instruction lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, sur requête ou en référé. Dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2025, ce texte précise que, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. Deux règles du Code civil déterminent ensuite l’effet sur le délai. D’une part, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription (article 2241). D’autre part, la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès ; le délai recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée (article 2239).

Dans l’affaire jugée par la chambre mixte, une juridiction italienne avait été saisie le 16 mai 2013 et avait désigné un expert le 24 septembre 2013 ; l’expert avait déposé son rapport le 19 décembre 2013, et l’assignation au fond avait été délivrée le 25 novembre 2015. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé l’action non prescrite, la suspension de l’article 2239 s’appliquant à ce délai.

Ce que l’expertise ne règle pas

La suspension suppose que le juge fasse droit à la demande : une demande rejetée ne suspend rien, et la simple expertise amiable, organisée entre les parties ou leurs assureurs, ne figure pas dans les mécanismes que prévoient les articles 2239 et 2241.

L’acquéreur doit surtout garder à l’esprit que le délai de deux ans court à compter de la découverte du vice. La première manifestation d’un désordre ne vaut pas nécessairement connaissance de la nature et de la gravité du vice, et le rapport d’expertise peut, selon les faits, en révéler l’étendue ; mais il ne fait pas partir le délai automatiquement, et il ne faut pas compter sur lui pour le repousser. Il est prudent de dater avec précision la première manifestation du désordre, de la conserver par écrit, puis de saisir le juge sans attendre la fin de la période de deux ans : la durée de six mois prévue par l’article 2239 est un minimum après l’exécution de la mesure, non un délai supplémentaire garanti dans tous les cas.

Le délai-butoir de vingt ans

À côté du délai de deux ans, l’article 2232 du Code civil enferme dans une limite de vingt ans, à compter du jour de la naissance du droit, l’effet du report du point de départ, de la suspension ou de l’interruption de la prescription. Pour la garantie des vices cachés, la chambre mixte a jugé que l’action doit être formée dans les deux ans de la découverte du vice sans pouvoir dépasser ce délai de vingt ans, qui court à compter du jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie (Cass., ch. mixte, 21 juill. 2023, n° 21-17.789). Pour les ventes anciennes, cette décision prévoit des règles transitoires (ventes commerciales ou mixtes conclues avant la loi du 17 juin 2008, ventes civiles à compter de l’entrée en vigueur de cette loi) : elles se vérifient dans chaque dossier, sans qu’il soit possible de présumer la solution.

Une chronologie à construire dès le premier désordre

En pratique, trois dates doivent être fixées par l’acquéreur : celle de la découverte du vice, celle de la saisine du juge des référés et celle de l’exécution de la mesure, c’est-à-dire du dépôt du rapport. Ce sont elles qui permettront de démontrer, le cas échéant, que l’action au fond a été introduite dans le délai. Chaque situation, notamment lorsque le vice a été découvert progressivement, mérite d’être analysée avec les pièces.

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Sources vérifiées

• Article 1648 du Code civil
• Article 2232 du Code civil
• Article 2239 du Code civil
• Article 2241 du Code civil
• Article 145 du Code de procédure civile
• Cass., ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809
• Cass., ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-17.789